L’investissement dans l’immobilier locatif est une option que choisissent de nombreux seniors pour réaliser un placement financier avantageux. Cependant, avant de mettre un logement en location, il est essentiel de prendre des mesures pour se protéger et protéger son bien immobilier. Décryptage et conseils.
Investir dans le locatif : un bon moyen de gagner en pouvoir d’achat
L’immobilier locatif peut être une excellente stratégie pour les seniors souhaitant augmenter leurs revenus à la retraite. En effet, les loyers mensuels provenant de la location d’une propriété peuvent constituer un complément de revenu significatif, surtout si vous achetez comptant.
En plus de générer des revenus, mettre un logement en location permet aux seniors de se constituer un patrimoine durable, qui aura tendance à prendre de la valeur au fil du temps. Il s’agit aussi d’un placement assez flexible. Vous pouvez le transmettre à vos proches, les loger, l’habiter ou encore le revendre en cas de besoin.
Par ailleurs, l’investissement dans la pierre offre des avantages fiscaux intéressants. Ainsi, certains biens immobiliers ouvrent le droit à des dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou la loi Malraux (qui porte sur la protection du patrimoine historique).
Avoir des locataires n’est pas toujours un long fleuve tranquille
Gestion de la propriété
Si certains retraités seraient séduits par l’idée de mettre un logement en location, ils craignent cependant la gestion de la propriété. De la paperasse aux éventuels problèmes rencontrés par les locataires (fuites d’eau, etc), la tâche peut s’avérer complexe. Cependant, avoir recours aux services d’une agence de gestion locative pourra alléger votre charge mentale. En effet, elle s’occupera pour vous de toutes les tâches administratives et de maintenance, moyennant une commission sur le loyer.
Gestion des impayés
Un autre sujet de préoccupation majeur pour les propriétaires est le risque d’impayés. Personne ne veut se retrouver dans une situation où les locataires ne paient plus leur loyer. Pour minimiser ce risque, il est essentiel de procéder à une vérification minutieuse des antécédents des locataires. Faites attention aux documents falsifiés, qui sont de plus en plus faciles à créer sur Internet. Il faut notamment penser à vérifier si le SIRET indiqué sur les fiches de paie existe vraiment. Vous pouvez aussi contrôler la véracité d’un avis d’imposition grâce au site des Finances publiques. Enfin, n’hésitez pas à vous renseigner sur l’assurance loyers impayés, dont vous pouvez répercuter le coût sur le loyer facturé chaque mois à votre locataire.
Gestion des dégradations
Pour pouvoir faire face à d’éventuelles dégradations du bien, il faut avoir pris les bonnes dispositions en amont. Ainsi, le contrat de location doit inclure des clauses spécifiques sur la responsabilité du locataire en matière d’entretien et de réparations. Il doit également préciser les conditions de restitution du dépôt de garantie en cas de dommages. Si vous ne passez pas par une agence, faites-vous tout de même conseiller par un spécialiste. De même, l’état des lieux doit être conforme et valide aux yeux de la loi.
Si les dégradations dépassent le montant de la caution, vous pouvez demander au locataire de les prendre en charge. En cas de litige, il faudra saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. En dernier recours, ce sera au tribunal d’instance d’examiner la situation si aucun accord à l’amiable n’a été trouvé.
Protéger son logement contre les squatteurs
La pire crainte des propriétaires-bailleurs reste sans doute de retrouver son logement très dégradé ou, pire, de ne pas parvenir à déloger un locataire. En cas de problème avec un locataire, la règle d’or est de réagir rapidement. Connaître les lois sur l’éviction et les procédures légales est crucial pour résoudre les conflits de manière efficace.
La nouvelle loi anti-squat
Si le logement est squatté par un ancien locataire qui ne paie plus ses loyers, ou par tout autre individu, la procédure à suivre est la suivante. Il faut tout d’abord porter plainte pour violation de domicile auprès de la police ou de la gendarmerie. Vous devrez ensuite prouver que le logement est votre propriété, par exemple à l’aide de documents fiscaux. Enfin, il faudra faire constater par un officier de police judiciaire, ou par le maire, ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), que le logement est squatté. Une fois la demande d’expulsion effectuée, le représentant de l’Etat dans le département a 48h pour y répondre favorablement ou non, en tenant compte de la situation personnelle et familiale du squatteur. Ensuite, une mise en demeure a lieu. Si elle n’entraîne pas de sortie volontaire des lieux, le squatteur finira par être expulsé. Dans ce cas de figure, la trêve hivernale ne s’applique pas.
Agir vite est essentiel
Cette procédure rapide et efficace est entrée en vigueur en juillet, suite à l’adoption de la loi anti-squat. Auparavant, l’éviction de squatteurs pouvait prendre des mois, voire des années. Cependant, la loi comporte encore certains manquements. Ainsi, c’est lorsque le squatteur est dans une situation très précaire qu’il devient particulièrement difficile de le déloger. Par ailleurs, plus il a vécu longtemps dans le logement – par exemple, dans une résidence secondaire que vous n’occupiez pas – plus il a de documents prouvant que le bien était son logement principal : factures d’électricité, Internet… Il devient donc difficile de prouver le préjudice que vous avez subi. C’est la raison pour laquelle il est essentiel d’entamer rapidement des procédures judiciaires, dès que vous constatez un problème.
